본 글은 흑석뉴타운 핵심 입지에 자리한 롯데캐슬에듀포레의 주요 특성과 시장 포지션을 종합적으로 살펴보기 위해 준비되었습니다. 분석 항목은 단지 기본 현황, 주변 아파트와의 시세 비교, 실제 거주 편의를 좌우하는 생활 인프라, 세대 배치 및 평형 구조, 그리고 커뮤니티 시설 순으로 구성됩니다.
특히 세대 수, 주차 대수, 건폐율·용적률, 남향 중심 배치와 같은 객관적 지표를 중심으로 설명하면서, 그 속에서 드러나는 장점과 한계를 해석합니다. 이 글을 통해 독자는 ▲현재 시세가 합리적인 수준인지 ▲어떤 수요층에 적합한지 ▲앞으로의 가치 상승 가능성은 어떠한지를 한눈에 파악할 수 있을 것입니다.
단지개요
- 사업배경: 흑석뉴타운 8구역 주택재개발
- 주소: 서울 동작구 흑석동 340
- 세대수/동수: 총 545세대, 7개동(기타임대 94세대 포함)
- 층수: 지상 8층~23층
- 사용승인일: 2018.11.29
- 주차: 693대(세대당 1.27대)
- 난방: 개별난방(도시가스)
- 시공사: 롯데건설
- 배치/밀도: 남향 위주 배치, 용적률 239% / 건폐율 21% → 일조 및 개방감에 유리한 수치
입지분석
교통
- 단지는 9호선 흑석역 약 600m(도보 10분 내) 역세권입니다.
- 지하철 이용 시 여의도역 약 8분, 강남역 약 19분, 광화문역 약 27분으로 도심·강남·여의도 삼각축 접근성이 돋보입니다.
- 자가용은 올림픽대로·강변북로·동작대교 접속이 수월하여 강남·여의도·용산권 출퇴근이 빠릅니다.
학군/교육
- 초등: 은로초(초품아)
- 중등: 중앙대사대부중(약 200m), 동양중(약 600m)
- 고등: 구암고(약 1.5km)
- 사교육: 흑석역 인근 학원가 이용성이 좋습니다.
생활/환경
- 쇼핑·편의: 하나로마트, 아이파크몰, 이마트 용산점, 흑석역 상권
- 의료: 중앙대병원, 여의도성모병원 등 대형병원 접근 용이
- 녹지: 서달공원, 현충공원
- 직주근접: 단지는 여의도·강남 권역과의 거리 이점으로 생활시간 절감 효과가 큽니다.
단지배치도 및 평형 분석
- 배치 특성: 단지는 남향 위주로 배치되어 일조 확보가 안정적입니다. 저층 8층~최고 23층 스카이라인이 단조롭지 않아 조망 축이 다양합니다. 용적률·건폐율 수치가 과도하지 않아 동간 거리와 개방감이 기대치에 부합합니다.
- 평형 구성: 24평·34A~34E·43평·44평으로 구성됩니다.
- 24평: 1~2인 혹은 신혼 맞춤, 대출 레버리지 효율 구간.
- 34평(84㎡): 실수요 메인형으로 방3·욕실2 체계가 일반적이며 학세권 수요와 가장 궁합이 좋습니다.
- 43·44평: 대형 희소 재고로 업그레이드 수요가 선호합니다.
- 선호 포인트: 남향 위주 배치, 역세권+학세권 조합, 중대형 포함한 밸런스형 제품 라인업이 매력입니다.
- 유의 포인트: 동일 34타입이라도 A~E 세부 평면은 동선·수납·창면적·향에서 차이가 나므로, 실제 매수 시 동·라인·층·향을 반드시 병행 확인하는 전략이 합리적입니다.
커뮤니티
- 단지는 ‘캐슬리안’ 커뮤니티를 보유합니다.
- 구성: 피트니스, 실내골프연습장, 스크린골프, GX룸, 샤워실, 작은도서관, 경로당, 어린이집.
- 평일·주말 모두 활용도가 높고, 초중 접근성과 결합해 가족형 단지의 만족도를 높입니다.
전망 및 주관적 의견
- 필자는 단지의 입지·생활축·상품성이 균형 잡혔다고 판단합니다.
- 흑석뉴타운의 단계적 완성, 9호선 축의 지속적 수요 흡입력, 여의도·강남과의 직주근접은 가격의 우상향 가능성을 지지합니다.
- 현재 단지는 인근 대비 소폭 프리미엄 구간이지만, 역세권·학세권·준신축·커뮤니티 조합이 프리미엄을 방어합니다. 중장기 보유 관점에서 체감 거주 만족도와 환금성 모두 우수할 것으로 보입니다.
한줄 결론
이 단지는 9호선 도보권 + 학세권 + 남향 위주 배치를 갖춘 준신축 실수요 핵심 단지이며, 현 프리미엄은 합리적 범주로 판단됩니다. 향후 흐름은 완만한 우상향 가능성에 무게가 실립니다.
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